【賃貸物件の管理】～基礎編　④～

賃貸物件の管理　基礎編④

【建物設備の保守点検】

第4回目は、設備の保守点検業務についてお話しします。
毎回、これは大切な項目だと言うことが多いのですが、設備の保守点検は大切です(;^_^A

というのも、安全性や快適性への影響はもちろん、設備が稼働しないと建物の利用そのものが出来ないとなりかねませんし、法令での点検が義務付けられている項目も多々あります。

建物の年代や規模、用途等に応じて種類や数なども様々ですが、ここでは基本的な設備とその保守点検についてお話しします。

■電気設備点検
受変電設備、配線、分電盤、非常用発電設備などを、電気主任技術者を選任して点検してもらう必要があります。
電気が建物にとって重要なことはお判りと思いますが、それ以上目に見えないので、専門家が法令に乗っ取り、しっかりと点検して安全性を確認します。

■昇降機点検
いわいる、エレベーターの点検には2種類あります。
一つ目は、建築基準法第12条の3項に基づく定期検査報告です。1年に1回（特定行政庁の定めによる）、検査者が国土交通大臣が定める基準に適合しているか検査して特定行政庁へ報告する義務があるものです。
二つ目は、保守点検です。これは建築基準法第8条の維持保全に基づくものです。
性能と安全の維持ですね。多くの保守会社は毎月、有人または遠隔操作などで点検し、異常があれば対応しています。
ビルの昇降機保守点検といえばこの二つをまとめて契約して実施してもらうのが一般的です。
また、保守契約のタイプとしてＰＯＧ契約とフルメンテナンス契約があります。
簡単に言えば、故障または点検での指摘事項に対して、どこまで費用が含まれているかということになります。日頃の費用を抑えたいか、安心を優先するかというところですが、詳細は奥が深いのでまた別の機会に。

■衛生設備保守点検
これは、給水関係の受水槽、高架水槽、ポンプ類の点検や排水関係の汚水槽、雑排水層や枡、ポンプ類などの清掃や点検を指します。
建物の規模、用途、水槽の大きさなどにより、水道法、ビル管法、建築基準法などで保守点検が定められていますが（法定点検）、飲み水であることと考えると、法律に定められていないものも、しっかりと自主点検、保守を行うべきと考えます。

■空調設備点検
空調機の保守点検は上記の電気、エレベーター、衛生設備などに比べると、若干後回しにされる傾向がありますが、フロン排出抑制法により業務用空調機には簡易点検や規模により定期検査の義務もあります。
また、法定以外でも点検やフィルター清掃や分解洗浄なども、性能の維持、臭いや衛生面、ドレン詰まり、エネルギー効率、機器寿命などへの影響がある為。定期的に行うことをお勧めします。

■消防設備点検
消防設備点検は消防法第17条３の３に定められた法定点検、報告ですので、実施していない建物は少ないですが、稀に未実施や点検回数不足などが見られます。
そして点検後は、指摘事項があれば改修を速やかに実施しましょう。
過去に大きな被害を出した火災では、点検報告の未実施をはじめとする法令違反が多数ありました。
年に2回の点検（総合点検、機器点検）と防火対象物の用途により年に1回または3年に1回の報告となります。