こんにちは！
首都圏ビルマネジメントの伊藤です。
賃貸マンション、アパート、貸ビルなどの賃貸物件を所有した場合には。建物やテナント（入居者）管理は必須の業務になります。
ご自身で行う場合でも管理会社に委託する場合でも、やらなければならないことは基本的に同じです。
今回から管理の基礎編ということで、初めて賃貸物件を購入した、または検討している方、相続等で引き継いだ方向けに基本シリーズとして、どんな項目が必要で、ポイントは何かを書いていきたいと思います。
また、賃貸物件も大型の商業施設、オフィスビルから賃貸アパート、マンションの一室、戸建てまで様々な規模、形態がありますが、本シリーズの前提として、対象は一般的な個人が所有する中小規模の1棟物の賃貸物件（マンション、オフィス）をイメージしていただければと思います。
管理と一口に言っても様々な項目、業務がありますが、順に整理していきましょう。
まずは、以下に基本的な業務項目と概要を記します。
１．建物の維持に関する業務
お貸しした物件で、お仕事や生活をしていただくのですから、快適に過ごせる環境を提供しなくてはなりません。
その基本となるのは清掃関係となります。
清掃も日常清掃から特別な清掃まで様々あります。
２．建物設備の維持に関する業務
こちらは設備関係の保守点検業務になります。
建物には電気や水回り、エレベーターなど非常に多くの設備があります。
設備の安全や状態の確認、法定点検などを行い、安心してご利用いただけるように努めなければならなりませんね。
３．建物のセキュリティーに関する業務
現代は残念ながら物騒な時代でもあり、年々求められるセキュリティーのレベルも上がってきています。
建物の入り口に防犯カメラが設置してあることなどは当たり前のようになりました。
オートロックや警備機器、有人の警備など建物状況、環境に合わせて実施します。
４．光熱費の算出に関する業務
建物で一括して受電、水道の引き込みをしているオフィスビルが主な対象となります。
各階やお部屋には子メーターが設置してあり、その使用量を毎月検針することで光熱費を算出します。
算出方法も単価方式や案分方式等あり、その建物の事情に合わせて単純にいかず、意外と手こずることがあります。
５．賃料等の請求、収納代行に関する業務
アパートやマンションの場合は毎月発行することは余りありませんが、オフィスや店舗の賃貸では上記の光熱費等と共に請求書を発行することが一般的です。
お金に関する大切な業務です。
管理会社が収納代行をする場合や、お支払いがない場合の督促業務などもあります。
６．募集及び契約に関する業務
入居者他連絡窓口賃貸用収益物件では、空室では困りますので、スタートはここからとなります。
地域にもよりますが、賃貸物件には競合が沢山ありますので長期間にわたり勝ち抜いていかなければなりません。
また、契約に際しては慎重であるだけでなく、しっかりとした契約書を作成しなければ後々、困ることになります。
７．契約管理、入居者管理に関する業務
上記で契約したテナントや入居者の入居時の引渡しや、入居後も契約更新やいずれ来る解約の手続きや退去時の引渡し立会い、それに伴う原状回復工事などがあります。
８．入居者他連絡窓口
入居中はテナントや入居者からのお問合せや設備故障の連絡がきますし、逆に所有者側から各種お知らせの連絡をすることもあります。官公庁や近隣からの連絡などもあります。
緊急性がある場合もありますので、物件所有者が個人で受けるのは負担に感じるかも知れません。
９．建物・設備の修理、更新、価値の向上に関する工事業務
建物や設備は長年の使用による経年劣化は避けられません。
また、時代に合わせデザイン性を含めた改修工事が必要になってくる場合もあります。
ざっと必要な業務項目を上げたわけですが、
「うわっ、多いな」「面倒だなぁ」と思われた方もいらっしゃると思います。
でも、大丈夫です！
次回から各項目をもう少し詳細にお話ししていきます。
株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
03-3289-0151
t-ito@daku.co.jp
首都圏ビルマネジメントの伊藤です。
賃貸マンション、アパート、貸ビルなどの賃貸物件を所有した場合には。建物やテナント（入居者）管理は必須の業務になります。
ご自身で行う場合でも管理会社に委託する場合でも、やらなければならないことは基本的に同じです。
今回から管理の基礎編ということで、初めて賃貸物件を購入した、または検討している方、相続等で引き継いだ方向けに基本シリーズとして、どんな項目が必要で、ポイントは何かを書いていきたいと思います。
また、賃貸物件も大型の商業施設、オフィスビルから賃貸アパート、マンションの一室、戸建てまで様々な規模、形態がありますが、本シリーズの前提として、対象は一般的な個人が所有する中小規模の1棟物の賃貸物件（マンション、オフィス）をイメージしていただければと思います。
管理と一口に言っても様々な項目、業務がありますが、順に整理していきましょう。
まずは、以下に基本的な業務項目と概要を記します。
１．建物の維持に関する業務
お貸しした物件で、お仕事や生活をしていただくのですから、快適に過ごせる環境を提供しなくてはなりません。
その基本となるのは清掃関係となります。
清掃も日常清掃から特別な清掃まで様々あります。
２．建物設備の維持に関する業務
こちらは設備関係の保守点検業務になります。
建物には電気や水回り、エレベーターなど非常に多くの設備があります。
設備の安全や状態の確認、法定点検などを行い、安心してご利用いただけるように努めなければならなりませんね。
３．建物のセキュリティーに関する業務
現代は残念ながら物騒な時代でもあり、年々求められるセキュリティーのレベルも上がってきています。
建物の入り口に防犯カメラが設置してあることなどは当たり前のようになりました。
オートロックや警備機器、有人の警備など建物状況、環境に合わせて実施します。
４．光熱費の算出に関する業務
建物で一括して受電、水道の引き込みをしているオフィスビルが主な対象となります。
各階やお部屋には子メーターが設置してあり、その使用量を毎月検針することで光熱費を算出します。
算出方法も単価方式や案分方式等あり、その建物の事情に合わせて単純にいかず、意外と手こずることがあります。
５．賃料等の請求、収納代行に関する業務
アパートやマンションの場合は毎月発行することは余りありませんが、オフィスや店舗の賃貸では上記の光熱費等と共に請求書を発行することが一般的です。
お金に関する大切な業務です。
管理会社が収納代行をする場合や、お支払いがない場合の督促業務などもあります。
６．募集及び契約に関する業務
入居者他連絡窓口賃貸用収益物件では、空室では困りますので、スタートはここからとなります。
地域にもよりますが、賃貸物件には競合が沢山ありますので長期間にわたり勝ち抜いていかなければなりません。
また、契約に際しては慎重であるだけでなく、しっかりとした契約書を作成しなければ後々、困ることになります。
７．契約管理、入居者管理に関する業務
上記で契約したテナントや入居者の入居時の引渡しや、入居後も契約更新やいずれ来る解約の手続きや退去時の引渡し立会い、それに伴う原状回復工事などがあります。
８．入居者他連絡窓口
入居中はテナントや入居者からのお問合せや設備故障の連絡がきますし、逆に所有者側から各種お知らせの連絡をすることもあります。官公庁や近隣からの連絡などもあります。
緊急性がある場合もありますので、物件所有者が個人で受けるのは負担に感じるかも知れません。
９．建物・設備の修理、更新、価値の向上に関する工事業務
建物や設備は長年の使用による経年劣化は避けられません。
また、時代に合わせデザイン性を含めた改修工事が必要になってくる場合もあります。
ざっと必要な業務項目を上げたわけですが、
「うわっ、多いな」「面倒だなぁ」と思われた方もいらっしゃると思います。
でも、大丈夫です！
次回から各項目をもう少し詳細にお話ししていきます。
株式会社首都圏ビルマネジメント
伊藤隆晴
03-3289-0151
t-ito@daku.co.jp
